房贷知识大全

房贷其它相关知识

1、提前还贷如何办理

目前，个人住房商业贷款和个人住房公积金贷款已推出了允许借款人改变还款计划、提前偿还部分或全部贷款的业务。然而因为提前偿还贷款、特别是提前偿还部分贷款，需要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容重新修正与计算，在操作上有一定的复杂性，借款人需了解和掌握下列的一些要求与规定：

1）借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款；

2贷款机构为严格贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上、以万为单位的整数。

3）借款人提前还贷一般需提前15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还贷本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请（公积金贷款向住房资金管理部门提出申请，商业住房贷款则向贷款银行提出申请），并须经其审核同意；

4）借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部分住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式（一般为“等额本息还款法”、“等额本金还款法”等），以“先息后本，每月等额减少，缩短还款期限”的计算原理，重新计算提前偿还部分贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印“每月还贷本金利息表”，重新与借款人签订“借款变更合同”。无论是提前偿还部分贷款、或是提前偿还全部贷款，借款人均须在贷款机构规定的时间内到银行办理提前还贷划款。

5）提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费。在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。

2、还款期内利率变化时还款额的计算

根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计息；对于一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。调整的计算原则是将未归还的后期款项按原利率折现，再以调整后的利率重新计算月还款额。

例如：申请贷款10万元，贷款期为10年，现行利率为5.04‰。月还款额为1063元。在还款6年3个月后，假设国家调整个人住房贷款利率为5.31‰(5年以内)、5.58‰（5年以上），则当年余下的9个月仍执行合同利率5.04‰，从第8年开始，按10年期的利率5.58‰重新计算月还款额。

3、按揭贷款中的七个常见问题

1）按揭办不下来，是开发商作梗

2）办不了按揭，开发商骗我买房！

3）开发商真麻烦：办理按揭时要求夫妻双方到场

4）按揭办理不顺，一定是开发商的原因

5）办不了20年按揭，是年龄歧视

6）按揭首付提高，是房子有问题

7）房屋有质量问题，按揭就不付

4、等额本息还款法与等额本金还款法的比较

房地产按揭有两种主要还贷方法：一是等额本息还款，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，每月还款额度相同；另一种是等额本金还款，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，首期支付较多，以后逐月减少。这两种还款方式主要有以下两点区别：1）还款前几年的利息和本金比例不一样。“本息还贷法”前几年还款总额中利息占的比例较大，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。2）还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。

造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于贷款人占用银行资金发生了变化。等额本金法，由于贷款人一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。根据银行的《个贷办法》，上述两种还款方式有如下不同：以A、B两人同时申请银行个人住房贷款20万元，期限20年为例。A选择等额本息还款法，B选择等额本金还款法。从累计偿还总额上看，A期满后共需偿付本息332358.48元，B需偿还312065元，扣除本金后，A要比B多付息20293.48元。另一方面，A从第一次到最后一次还款额均为1384.82元，而B第一次还款额为1763.33元，以后逐月递减3.88元。从以上比较可明显看出A还款压力均衡，而B还债压力初期较重，随着还款次数的增多，还债压力日趋减弱。

虽然和等额本息还款法相比，等额本金还款方式缴纳的利息要少一些，但也不是人人适用。有关人士认为，贷款者在办理住房贷款时要根据自己的实际收入情况和预期收入来确定还贷方式，那才是最省钱的办法。总结起来有以下几点：

1）年轻的工薪阶层：建议选择等额本息还款法。如果只图减少利息，而选择等额本金还款法，造成供款压力增大，每月流动资金不足，造成断供而产生罚息，甚至被银行起诉，损失会更大。

2）未来预期收入下降人士：如即将退休的干部，建议选择等额本金还款法。因目前收入较高，未来收入会下降，而等额本金还款法前期还款多，后期还款少，这样个人收入和支出正好相匹配。

3）理财能力强的人士：如盈利能力强的私营企业家，如果收益高于隐含贷款利率，建议选择等额本息还款法，这样可多利用银行资金进行投资和经营。

返回房贷知识大全