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闵行区土地储备专项资金管理办法（试行）

 

 

    为规范闵行区六类经营性土地（商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房开发等经营性土地）储备专项资金的使用，根据《中华人民共和国土地管理法》和《上海市土地储备办法》等有关法律法规和规定，以级差地租理论在新时期的表现内容为依据，结合本区实际情况，特制定如下管理办法：

    一、指导思想

    以实践“三个代表”重要思想为指导，以马克思级差地租理论为主线，全面贯彻党中央、国务院和上海市关于土地工作的各项方针与政策，按照经济社会发展的要求，加强对闵行区土地储备专项资金使用管理，充分调动和保护各方面加强基础设施建设和土地开发的积极性，加快农村城市化步伐，促进我区经济社会的健康、协调、稳定和持续发展。

    二、实施原则

    按照“科学、高效、公平、合理”的总体要求，闵行区土地储备专项资金的使用应遵循以下基本原则：

    （一）保障农民利益原则。贯彻“以人为本”理念，维护农民的合法权益，促进农民增收和农村集体经济发展。对于归动迁者所得的资金，任何单位和个人不得擅自截留和扣缴。

    （二）公平与效率兼顾原则。政府在加强对土地一级市场调控，通过市场化运作，获取土地出让所得的同时，充分考虑各社会集团和个人之间的利益，寻求公平与效率的最佳结合点，达到经济效益、社会效益、环境效益以及公共福利的最大化。

    （三）事权与财权相当原则。按照区镇（街道、莘庄工业区）间的事权划分, 明确各自职能和支出责任，合理确定土地储备专项资金的使用范围，充分调动区与镇（街道、莘庄工业区）两个层次的积极性。

    三、资金使用

    根据级差地租理论在新时期的表现形式，土地出让所得的价款由一级地租、二级地租、三级地租等三部分组成。由于三类地租的性质、来源与形成渠道不同，因此资金支出和使用应采取相应的不同方式。

    （一）一级地租

    一级地租指土地成本，由直接成本、运作成本和间接成本组成。

    1、直接成本视具体情况分为以下两类并分类支出：

    （1）对存量土地，直接成本指土地协议收购价格，归原土地使用权和房屋、资产所有权单位等所有；

    （2）对增量土地，直接成本指征地成本，包括征地补偿、劳动力安置养老、房屋拆迁安置等，其资金支出按国家规定以及与镇（街道、工业区）签订的合同执行。

    2、运作成本指土地开发过程中必要的基础性建设成本和财务成本，由支出单位回收。

    3、间接成本主要指土地使用权出让过程中需缴纳的土地出让金，其资金使用按国家规定执行。

    （二）二级地租

    二级地租主要指政府对城市基础设施的投入而形成的土地增值部分。二级地租的资金应由区、土地所在镇（街道、莘庄工业区）按一定比例使用（企事业单位除外）。

    （三）三级地租

    三级地租指每块储备土地出让所得的价款扣除上述两部分后的溢价（即：三级地租=土地出让所得的价款―一级地租―二级地租），由区、土地所在镇（街道、莘庄工业区）、镇集体经济组织按一定比例使用（其它企事业单位除外）。

    （四）为便于操作，在土地征用出让后，土地二、三级地租全部纳入土地储备专项资金，由区、镇、镇集体经济组织按4：4：2的比例使用。土地所在镇（街道、莘庄工业区）不承担开发责任的地块，其二、三级地租全部归区。

    四、管理事项

    （一）土地储备专项资金的集中管理。按照“一个口子进、一个口子出”的土地储备出让管理机制，对全区经营性用地实行统一征收，统一出让，统一成本收益核算。

    （二）土地储备专项资金的结算办法。区土地储备中心根据每块土地出让所得的价款，在扣除土地成本开支后，纳入区土地储备专项资金。待当年土地所在镇（街道、莘庄工业区）计划地块全部出让后，由区土地储备中心年底统一结算，于次年初根据区政府统一安排，按规定的资金使用比例支付。

    （三）土地储备专项资金的使用范围。区、镇（街道、莘庄工业区）的土地储备专项资金，主要用于完善基础设施建设，处理征地农民遗留问题，解决“三农”问题，以及维护社会稳定等方面的支出。

提留20%属于镇集体经济组织的土地储备专项资金，不得作为镇政府收入而列支，应建立专门帐户，主要用于促进本地区经济薄弱村的集体经济组织改制和将来用于镇集体经济组织改革。这笔资金经营时要注意减少风险，保证增值。

    （四）土地储备专项资金的监管。区、镇（街道、莘庄工业区）要确保土地储备专项资金专款专用，切实提高资金的使用效益。区得的40%和镇得的40%分别纳入区、镇预算管理。镇集体经济组织得的20%，由镇集体资产管理办公室设立专户，实行专户管理和专项管理。专项管理须建立规范的审批程序，经本级人代会批准后使用。区财政、审计部门要加强对土地储备专项资金的监管，依据国家有关法律法规的规定,对区、镇（街道、莘庄工业区）土地储备专项资金的运作情况定期进行审计检查。

    （五）对土地储备专项资金使用管理过程中出现的特殊情况，须报经区土地管理领导小组专题研究，另行处理。

    本办法自二○○五年一月一日起施行，由区委政策研究室负责解释。如遇到国家、市有关政策调整，本办法将作相应修订。